خلع ید – دعوای خلع ید – تصرف عدوانی چیست؟
تصرف عدوانی به لحاظ حقوقی دعوایی است که مالک یک مال غیر منقول بطرفیت متصرف غیر قانونی مال خود اقامه می کند و از دادگاه بخواهد که به روند تصرف غیر مجاز متصرف پایان بخشیده و ملک وی را از تصرف او خارج کرده و تحویل او بدهند .
تصرف عدوانی یا دعواي خلع يد به ۳ دسته از دعاوي تقسيم مي‌شود.
نخست، خلع يد به معناي اخص يا همان دعواي مالکيت که طي آن مالک ملک رفع تصرف ديگري را از ملک خود خواستار است دوم، دعواي تخليه يد که در آن عدم مالکيت خوانده بر ملک مورد نزاع و در مقابل.
قانوني بودن تصرف خوانده بر آن مورد قبول طرفين دعوا بوده و خواهان ادعا دارد که ادامه تصرفات خوانده بر آن ملک، خلاف قرارداد يا قانون است و بايد از آن رفع تصرف شود.
سوم دعاوي تصرف هستند که خود شامل دعاوي تصرف عدواني و مزاحمت و ممانعت از حق بوده و ممکن است به صورت کيفري يا حقوقي مطرح شوند.
لازم به ذکر است که رسیدگی به دعوای خلع ید فرع بر اثبات مالکیت است. حال در صورتی که اصل مالکیت خواهان محل نزاع واقع شده و دلایل و مدارک کافی برای اثبات مالکیت خود نداشته و مطالب و اظهارات وی حاکی از نوعی ادعای مالکیت باشد.
احراز آن منوط به رسیدگی مستقل به این ادعاست، در اینجا دعوای خلع ید خواهان به تنهایی قابلیت استماع نداشته و به استناد ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قابل رد میباشد؛ چراکه خواهان ادعایی مطرح کرده که در ردیف خواسته نیامده است.
تصرف عدوانی به معناي اخص در ملک مشاع
در مورد امکان طرح اين دعوا از طرف شريک مشاعي عليه شريک ديگر يا شخص ثالث، تقريباً مواد قانوني صريح بوده و اختلاف نظر خاصي مشاهده نمي‌شود. ماده ۴۳ قانون آيين دادرسي مدني اقرار می دارد در مواردي که حکم خلع يد عليه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتي از آن صادر شده باشد، از تمام ملک خلع يد مي‌شود؛ ولي تصرف محکوم له در ملک خلع يد شده مشمول مقررات املاک مشاعي است.
ارکان دعوی خلع ید
غیر منقول بودن موضوع دعوی.
استیلاء و وضع ید مدعی علیه.
غیر قانونی بودن تصرف خوانده دعوی.
مالکیت خواهان پرونده به موجب سند رسمی.
وجود اشتراک و افتراق خلع ید و تصرف عدوانی
در دعوای تصرف عدوانی، رعایت تشریفات دادرسی لازم نیست؛ در صورتی که در خلع ید رعایت این تشریفات لازم است؛ در حالی که هر دوی این دعاوی قابلیت تجدیدنظرخواهی را دارند. در خلع ید به موجب ماده یک قانون اجرای احکام مدنی، ضروری است که حکم قطعی و سپس اجرایی شود؛ این در حالی است که چون دعوای تصرف عدوانی بلافاصله قابل اجرا است، نیازی به قطعی شدن و صدور اجراییه ندارد و درخواست تجدید نظر مانع اجرا نخواهد بود.
دعوی خلع ید از املاک مشاعی
ملک مشاعی تعریفش واضح است و در واقع این گونه تعریف می شود: ملکی که بین چند نفر بصورت شریک مالک و یا حق استفاده را داشته باشند و حصه هر کدام از مالکین و بصورت مشاعی باشد که تقسیم نشده باشد و سند تفکیکی اخذ نگردیده باشد.
اما در مورد خلع ید در این املاک بین اشخاص جامعه غیر حقوقی اختلاف وجود دارد و متصرف که بدون اذن دیگر مالکین ملک را در تصرف دارد با این عنوان که مالک است و قصد استیلا و استفاده از ملک خود را دارد به تصرفات خود ادامه می دهد.
برای مطرح نمودن دعوا از سمت شريک مشاعي عليه شريک ديگر يا شخص ثالث، مواد قانوني به طور صريح وجود داشته و اختلاف نظر خاصي دیده نمي‌شود. براساس ماده ۴۳ قانون آيين دادرسي مدني در مواردي که حکم خلع يد عليه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتي از آن صادر شده باشد، از تمام ملک خلع يد مي‌شود؛ ولي تصرف محکوم له در ملک خلع يد شده مشمول مقررات املاک مشاعي است.
چه کسانی می‌توانند طرح دعوی کنند؟
در تصرف عدوانی لازم نیست شاکی، مالک باشد بلکه مستاجر، مباشر، خادم، رعیت، کارگر و هر کسی که به نمایندگی یا به امانت، مال غیر را متصرف است، میتواند به قائم‌مقامی مالک طرح دعوی کند. (ماده ۱۷۰ قانون آیین دادرسی مدنی) این در حالی است که در دعوای خلع ید، فقط اشخاص ذی‌نفع یا وکیل یا قائم‌مقام یا نماینده قانونی میتواند طرح دعوی کند.
نکات کاربردی در دعوی خلع ید
اگر ملک سند ندارد توسط کسی تصرف شد چه باید کرد
در زمانی که شما بطور واقعی مالکید و فرددیگری یا از اقوام شما آن را تصرف کرده باشد ولی براي اثبات آن مدرکي نداشته باشید و طرف مقابل هم مدرکی که دلالت بر مالکیت کند ( همان سند که قبلا ذکر شد ) نداشته باشد و شما واقعا مالک آن هستید و طرف مقابل ادعاي مالکيت شما را قبول نداشته باشد و یا ملک ورثه ای باشد اما دلیل و مدرک مالکیت گرفته نشده و یا هنوز سند برای ملک اخذ نگردیده است در این وضعیت بايد در ابتدا به محکمه مراجعه و دادخواست دعواي اثبات مالکيت مطرح نمود.
که در این صورت بعد از دادخواست اثبات مالکیت و محکومیت غاصب با حکمی که دادگاه مبنی بر اثبات مالکيت صادر کرده ولی در صورت قطعی شدن رای باید دعواي خلع يد مطرح نمايد و در غیز اینصورت دادخواست شما بی مورد بوده و از سمت دادگاه رد خواهد شد.
غیر مالی بودن دعوای تخلیه ید
دعوای تخلیه ید یک دعوای غیر مالی است، بنابراین طرح این دعوا هزینه دادرسی کمتری نسبت به دعوای خلع ید دارد. زمانی که خواهان دادخواستی به خواسته خلع ید به دادگاه تقدیم می‌کند، شرایط و ارکان تشکیل‌دهنده این دعوا، اثبات مالکیت و تصرف غاصبانه است. در این شرایط خواهان باید دلایل مالکیت خود را به دادگاه تقدیم کند تا دادگاه پس از رسیدگی به دلایل مالکیت و احراز سایر شرایط دعوا در ماهیت موضوع حکم صادر کند.
هزینه دادرسی
دعوای تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق، غیرمالی است. در حالی که دعوی خلع ید، از جمله دعاوی اموال غیرمنقول مالی تلقی شده و از نظر پرداخت هزینه دادرسی، بر مبنای ارزش معاملاتی املاک در هر منطقه عمل میشود و اختلاف یا عدم اختلاف در مالکیت تاثیری ندارد.
صلاحیت دادگاه نسبت دعوی خلع ید
بر اساس ماده۱۲ قانون آئین دادرسی مدنی دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت ، مزاحمت ،ممانعت از حق ، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می شود که مال غیر منقول در حوزه آن واقع است ، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد .
آیا به ارسال اظهار نامه برای متصرف نیاز است؟
خیر الزامی به ارسال اظهارنامه نمی باشد ولی پیشنهاد می شود که برای آگاهی از دفاع خوانده در دعوی خلع ید در ابتدا اظهار نامه ارسال گردد.
اقدامات دادگاه در خصوص دعوای خلع ید
- احراز مالکیت خواهان: از طریق استعلام ثبتی و ملاحظه سند مالکیت. (دادگاه باید ابتدا ماکلیت خواهان را احراز کند و سپس وارد ماهیت دعوا شود)
- تشخیص غیرقانونی و مشروع نبودن تصرف خوانده.
- احراز اینکه تصرف خوانده در محدوده مالکیت خواهان است یا خیر و میزان تصرفات وی: از طریق معاینه محلی، تحقیق محلی و در صورت نیاز، جلب نظر کارشناس.
خوانده در این دعوا باید برای مشروعیت تصرفش دلیل بیاورد؛ در غیر این صورت، تصرف وی غاصبانه است؛ چرا که مالک حق هر نوع استفاده و تصرف در مایملک خود را دارد. وقتی فردی مالکیت خود را با ارایه سند مالکیت به اثبات می‌رساند و خوانده نمی‌تواند برای مشروعیت تصرفش دلیل بیاورد و به عنوان مثال ثابت کند که تصرفش ناشی از اجاره بوده یا ملک مورد دعوی را خریداری کرده، در این صورت تصرفش ناشی از غصب است. به این معنا که تصرف باید با رضایت و اذن مالک باشد.
نکاتی چند درباره خلع ید
- چنانچه ملکی به ثبت نرسیده و قانون ثبت هنوز در آن اجرا نشده باشد، داشتن سند مالکیت برای احراز مالکیت خواهان موضوعیت ندارد. حکم قطعی محکمه دال بر اثبات مالکیت پیوست دادخواست میشود.
- چنانچه خواهان با ارایه سند عادی در چنین املاکی مدعی مالکیت شده و تقاضای خلع ید کند، دادگاه به هر دو موضوع رسیدگی و پس از احرز مالکیت حکم به خلع ید صادر می‌کند و چنانچه ملک به ثبت رسیده اما سند رسمی به نام خواهان نباشد، وی میتواند دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را توام با خلع ید مطرح کند.
- مرجع رسیدگی‌کننده پس از احراز صحت وقوع بیع، ضمن الزام به تنظیم سند، حکم بر خلع ید را نیز صادر می‌کند.
- مالک ملک مشاعی به تنهایی می‌تواندعلیه غاصب، دعوی خلع ید طرح کند.
- صدور حکم خلع ید از شریک نیز قابل تصور است، زیرا طبق مواد ۳۵۰ و ۳۶۲ قانون مدنی، بیع اموال مشاع تجویز شده و از آثار بیع صحیح، قبض و اقباض مبیع و ثمن است که در اینجا، اقباض به معنای تخلیه و خلع ید است.
- از سوی دیگر تصرفات شریک در مال‌الشرکه بدون رضایت شریک دیگر ممنوع است که نحوه اجرای آن در ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی بیان شده است اما گاهی به جای خلع ید در اینگونه دعاوی، خواسته وضع ید یا تسلیط ید بیان میشود.
- خلع ید ملک غصبی و تحویل آن به مالک قانونی بدون قلع و قمع مستحدثات امکان‌پذیر نیست و تا زمانی که بناهای غیر مجاز نیز قلع و قمع نشده باشد، تصرفات غاصبانه متجاوز ادامه پیدا کرده و خلع ید محقق نمی‌شود. (نظر دیوان عالی کشور مستفاد از مواد ۳۱۳ و ۳۱۴ قانون مدنی)
تاثیر تامین دلیل و احراز تصرف خوانده در خلع ید
بهتر است که با تامین دلیل تصرفات خوانده را در ملک اثبات نمایید بدلیل اینکه بعد از ثبت دعوی و در جلسه دادگاه خلع ید این احتمال وجود دارد که متصرف ملک را به شخص دیگری بدهد و بگوید که خود او متصرف ملک نیست و دادخواست رد گردد.
تفاوت خلع ید با تصرف عدوانی چیست
خلع ید امری حقوقی و تصرف عدوانی امری کیفری است . در تصرف عدوانی شرایطی لازم است که در خلع ید نیاز به این شرایط نیست مانند سبق تصرف مالک عدوانی بودن تصرف و … .
شما می توانید برای احقاق حقوق و پیگیری پرونده خود در دعوی خلع ید به موسسه حقوقی حامد امیری در اصفهان مراجعه کرده و به آسانی به حقوق خود دست یابید. از مزایای داشتن وکیل مجرب در دعوی خلع ید
، استفاده از دانش و تطبیق موضوع و دلایل ، رفع اطاله دادرسی در دعوی خلع ید و رسیدن به نتیجه مطلوب در کمترین زمان ، عدم نیاز به حضور در دادگاه و اجرا با داشتن وکیل در دعوی خلع ید می باشد که موسسه حقوقی عدالت گستر گروهی از وکلای متخصص و مجرب بهترین گزینه برای مشاوره و وکالت در این زمینه می باشد.
عدالت گستر
برای مشاوره با شماره های زیر تماس بگیر :
۰۹۱۵۴۴۲۶۰۰۴
۰۹۱۵۴۲۲۹۷۱۴
۰۹۱۵۴۵۶۹۲۱۹
تـــــهــــران
یک تیم حرفه ای شماست .
همیشه بخاطر داشته باشید. مسائل مشابه حقوقی الزاماََ راه حل مشابهی ندارند بدون مشورت با وکیل یا مشاور حقوقی هیچ گونه اقدامی انجام ندهید.
باسلام قطعه زمین مسکونی موروثی در روستا داریم که همسایه های سمت چپ و سمت راست این ملک هر یک ادعا کردند که متعلق به خودشان است و از یکدیگر شکایت (ممانعت از حق و مزاحمت) کردند .که نتیجه رای دادگاه این شد که ملک مورد اختلاف به هیچ یک ارتباطی ندارد و متعلق به پدر بزرگ بنده میباشد که در متن رای نام پدر بزرگ آورده شده است.در تجدیدنظر استان هم تایید شده است حال این دو همسایه ملک مورد نظر را باهم تقسیم نموده و در حال احداث ساختمان در آن هستند.و جوابشان به بنده برو شکایت کن بوده است. با توجه به روستایی و موروثی بودن ملک، سندی برای این ملک وجود ندارد ولی در دو قولنامه ی ملک های همجوار اشاره شده است که این ملک متعلق به پدربزرگم است.وتنها مدرک من همین قولنامه های ۷۰ ساله و رای دادگاه فوق است. حال بنده برای بازپس گیری ملک پدری چه اقدامی باید انجام دهم ؟
باتشکر .
سلام
از آن جایی که دادگاه حکم به اثبات مالکیت پدربزرگ شما داده است می توانید دادخواست خلع ید با استناد به حکم قطعی اثبات مالکیت دادگاه بدهید. نهایتاً اگر دادگاه استناد به آن حکم را کافی ندانست می توانید دادخواست تصرف عدوانی بدهید و سابقه تصرف را اثبات کنید. البته به خاطر داشته باشید که همه وراث پدربزرگتان باید به یک وکیل وکالت دهید تا کارتان زودتر انجام شود.
با سلام خانه ای خریداری کرده ایم که سند آن با همسایه کناری جابه جا شده و هرکدام از این همسایه ها سند خانه دیگری را دارند از موقعی که املاک را خریداری کرده اند بی خبر بوده اند به خاطر اینکه کارشناس بانک متوجه شد همسایه در جریان قرار گرفت حالا به خاطر اینکه ملکی که خریداری کرده ایم چند متر بزرگتر است تهدید به شکایت خلع ید کرده در صورتی که این آپارتمان بزرگتر و تمیزتر است و آپارتمان مورد تصرف همسایه کوچکتر و دارای خرابی است و سالها در دست مستاجر بوده در این صورت چکار باید کرد تا حق و حقوق ما به عنوان خریدار ضایع نشود و آیا میتوان با توجه به انتقال اشتباه سند از دادگاه تقاضای تعویض سند را داد لطفا پاسخ را ایمیل کنید متشکر
سلام
درمعاملات املاک یا همان بحث فروش مبیع هرگاه اشتباهی سهوا صورت پذیرد قابل اصلاح میباشدواین حق برای طرفین معامله محفوظ است
اما اینکه ملک موصوف شما درسند ان ملکی که درتصرف شماست نیست قابل رسیدگی در مراجع دادگاه عمومی حقوقی میباشد اما دربحث شرایط ضمنی قبل عقدمعامله اگر قولنامه ای در بحث. مالکیت دارید یاشهود درمقام دفاع استفاده نمایید
باتشکرازنگاه شما
سلام
ملکی دارای ۴صاحب است.حال یکی از شرکا بدون اجازه دیگر شرکا به مدت ۲۰ سال در این ملک سکونت داشته است.ایا میشود وی را که در خانه سکونت دارد را از خانه بیرون کرد.؟ ایا میشود تمام اجاره ی این ۲۰سال را نیز از وی گرفت؟
باسلام درپاسخ به این سوال شما
ملک مشاع باید با اجازه ورضایت همه شرکا مورد تایید قراربگیرید واگرهریک از شرکا تقاضای ایام تصرف ملک را بنمابیدنسبت به مقدار سهم خودمیتوند مطالبه کنیدو رای خواهدگرفت.
باتشکر
سلام چهار ونیم دانگ از گلخانه‌ای را خریداری کردم. و طبق توافق در قولنامه مقرر گردید دو طرف بصورت مشارکت اقدام به کشت نماییم. لیکن مالک هیچگونه همکاری ندارد و مدعی است میتواند خلع ید ملک مشاع را علیه من از دادگاه بگیرد .سوال ۱ آیا با توجه به اینکه ملک تولیدی است آیا خلع ید میشود؟ ۲ خلع ید ملک مشاع تا کی ادامه مییابد؟ راه حل چیست؟
با سلام
اگر شما ملک را خریداری کردید که مالک هستید و برای مالک دعوی خلع ید انجام نمی گیرد و در خصوص سرمایه گذاری برملک موصوف بحث ضررزیان مطرح هست به شرط اینکه شریک شما هم سرمایه گذاری کرده باشه
شریک شما فقط و فقط میتواند سودحاصل به میزان سهم مشاع را ازشمامطالبه نمایید