Site Loader
آدرس :مشهد_میدان استقلال ساختمان استقلال طبقه۳ واحد۹
سر قفلی و حق کسب و پیشه

حق کسب و پیشه یا تجارت به این معنی است که مالک نمی‌تواند پس از پایان یافتن مدت قرارداد مستاجر را مجبور به تخلیه مکان تجاری کند، بلکه قرارداد به صورت خودکار تمدید می‌شود؛ با این حال اگر مستاجر تخلفی انجام دهد مالک می‌تواند قرارداد اجاره را بدون پرداخت حق کسب یا با پرداخت نیمی از آن به پایان برساند و در واقع نسبت به سلب حق کسب از مستاجر اقدام کند.

تخلفاتی که موجب سلب حق کسب از مستاجر می‌گردد

مستاجر می‌تواند ملک را به شخص دیگری اجاره دهد و هنگام اجاره حق کسب یا پیشه را از مستاجر جدید دریافت کند. اما این کار باید با رضایت و اطلاع کامل مالک انجام شود.

در صورتی که مالک اجازه اجاره ملک را به مستاجر بدهد، او حق کسب خود را از مستاجر جدید دریافت کرده و این بدهی از گردن مالک ساقط می‌شود. اما اگر مالک اجازه اجاره را ندهد، باید حق کسب را تمام و کمال به مستاجر پرداخت کرده و مستاجر مکان را تخلیه کند.

اگر مالک زیر بار هیچ کدام از این دو مورد نرود، دادگاه می‌تواند حق اجاره دادن را به مستاجر بدهد. اما اگر مستاجر سلسله مراتب بالا را رعایت نکند، تخلف کرده و مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه با پرداخت تنها نصف حق کسب، حکم تخلیه ملک را بگیرد.

"<yoastmark

در قوانین مدون با دو کلمه رو به رو می شویم:

۱- حق سرقفلی

 ۲- حق کسب و پیشه و تجارت

در جامعه ما گاه این دو به یک معنی به کار رفته و گاه از هم تفکیک شده اند و با معانی مختلف مطرح شده اند. اما سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستأجر می گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند.

آیا حق کسب و پیشه و تجارت در حال حاضر وجود دارد؟

در سال ۱۳۷۹ قانونی درخصوص روابط موجر و مستأجر به تصویب رسید و مقرر گردید که اخذ  سر قفلی در مواردی که در قانون مزبور آمده جایز است اما مطالبه هر وجهی غیر از سرقفلی ممنوع است، درنتیجه به موجب این قانون هر قرارداد اجاره ای که از سال ۱۳۷۶ به بعد درخصوص اماکن تجاری منعقد شده، گرفتن سرقفلی در آن ها جایز است اما حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر تعلق نمی گیرد.

در قانون سال ۷۶ سرقفلی در چه مواردی تعلق می گیرد؟

ماده ۶ قانون سال ۷۶ می گوید، هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند و مستأجر می تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر آنکه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

تبصره الف: چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد.

ماده ۷: هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد، مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هرساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار کند. در این صورت مستأجر می تواند از موجر یا مستأجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای حقوق خود دریافت کند.

همچنین هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار کند، مستأجر می تواند برای دریافت حقوق خود یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه کند.

"حق

مقایسه حق کسب و پیشه و تجارت با حق سرقفلی

1- حق سرقفلی به موجب ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال۱۳۷۶و منابع معتبر فقهی عبارت از مال یا مبلغی است که مستأجر در ابتدای انعقاد قرار داد اجاره به موجر می دهد و با پرداخت این مبلغ استحقاق دریافت معادل عادلانه آن را در زمان تخلیه پیدا می­کند.

حق کسب و پیشه و تجارت در حقیقت عبارت است از آن کسب شهرت و رونقی است که در ملک به واسطه اقدام مستأجر به وجود آمده است؛چه مستأجر مال یا وجهی به موجر داده یا نداده باشد.

2- حق کسب و پیشه و تجارت تدریجی و به مرور حاصل می­شود و ممکن است اصلاً چنین حقی به وجود نیاید. به عبارت دیگر، احتمال دارد چنین حقی حاصل شود و بستگی به عمل مستأجر دارد.حال آنکه حق سرقفلی قطعی است و به محض پرداخت مبلغ یا مال از سوی مستأجر به موجر به وجود می­آید.

3- میزان و مقدار حق سرقفلی مشخص است؛ ولی میزان و مقدار حق کسب، پیشه و تجارت قابل محاسبه و پیش بینی نیست و ممکن است موجر به طریق صحیح در پایان عقد اجاره به واسطه وقوع تخلفی از جانب مستأجر به طور کل ساقط شود یا اصلاً چنین حقی حاصل نگردد.

4- حق سرقفلی قابل اسقاط است؛ زیرا با پرداخت مبلغی از طرف مستأجر محقق می­شود؛ هرچند برخی بر این عقیده هستند که با انعقاد عقد سبب ایجاد شده و شرط استحقاق، حسن شهرت است.

5- حق سرقفلی قابل توقیف است؛ ولی حق کسب و پیشه قابل توقیف نیست.

6- حق سرقفلی قابل ضمان است؛ ولی حق کسب و پیشه قابلیت ضمان را ندارد.

7- حق سرقفلی قابل واگذاری و انتقال به غیر است؛ ولی حق کسب و پیشه قابل واگذاری به غیر نیست، مگر به موجب درخواست تجویز انتقال منافع و صدور حکم در این خصوص و یا تفویض انتقال به غیر.

8- حق سرقفلی با تخلف ساقط نمی­شود؛ ولی حق کسب و پیشه به صرف تحقق تخلف ساقط می­گردد.

9- حق کسب و پیشه و تجارت دارای ۲ نوع است: حق کسب و پیشه موضوع قانون روابط موجر و مستأجر که اختصاص به مستأجر دارد و حق کسب و پیشه موضوع تبصره ۳ ماده ۵ لایحه قانونی نحوه خرید و تملیک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی چنان که در تبصره مزبور ملاحظه می­گردد به جای کلمه مستأجر یا مستأجران، کلمه اشخاص آورده شده که اعم از مستأجر و مالک است و از این لحاظ با حق کسب و پیشه مذکور در قانون روابط موجر و مستأجر متفاوت است.

10- حق سرقفلی ذاتاً قابل اسقاط، توقیف، ضبط و حتی ضمان است؛ اما در مورد حق کسب و پیشه این موارد مصداق ندارد. سرقفلی به مالک پرداخت می­شود نه به مستأجر اول و همچنین شهرت تجاری و رونق کسبی و اعتبار صنفی خلاف حق کسب و پیشه در سرقفلی تأثیری ندارد و مالک می­تواند سرقفلی را نگیرد و ملک خود را اجاره دهد؛ ولی نمی­تواند بعداً از مستأجر سرقفلی مطالبه کند که این موارد در حق کسب و پیشه و تجارت مطرح نیست.

در حق کسب و پیشه مستاجر تنها زمانی می‌تواند ملک را به شخص دیگری اجاره دهد که مالک اجازه انجام این کار را به او داده باشد.

این نکات را درباره سلب حق کسب به یاد داشته باشید

  • اگر مستاجر به ملک صدمه‌ای وارد کند یا از کاری که باید برای حفاظت از ملک انجام دهد، سر باز بزند و به خاطر این کار به ملک صدمه وارد شود (که در قانون به آن تعدی و تفریط گفته می‌شود)، مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه بدون پرداخت حق کسب، حکم تخلیه ملک را بگیرد.
    • توجه: این بند از قانون باعث شده که حق کسب قراردادهای منعقد شده پیش از سال 76 همواره در خطر تهدید توسط مالکان قرار داشته باشد. مستاجر باید بداند که تغییرات در ملک مانند جابه‌جایی دیوارها یا اضافه کردن چیزی به محل به طوری که به اساس مکان صدمه بزند، تعدی و تفریط محسوب شده و می‌تواند موجب سلب حق کسب از مستاجر شود. اما برخی از مستاجران برداشتشان از این بند قانون آن است که بدون اجازه مالک نمی‌توان حتی میخ بر دیوار زد. در حالی که این تفسیر اشتباه است و «تعدی و تفریط» تنها زمانی مطرح می‌شود که در اساس و اصل بنا تغییر ایجاد شود. هرچند بهتر است قبل از تغییرات در مکان اجاره شده با یک مشاور خبره دادگستری مشورت شود.
  • اگر مستاجر شغلی که در قرارداد اجاره آورده شده را بدون رضایت مالک تغییر دهد و این شغل نیز شبیه شغل قبل نباشد، مثلا به جای سوپرمارکت مکانیکی خودرو راه بیندازد، مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه بدون پرداخت حق کسب، حکم تخلیه ملک را بگیرد.
    • بنابراین مستاجر اجازه‌ تغییر شغل بدون اجازه‌ی مالک را ندارد، مگر اینکه در اجاره‌نامه شغل خاصی قید نشود یا شغل جدید از نظر عرفی شبیه شغل قبل باشد.
  • اگر مستاجر پرداخت اجاره را به تاخیر بیندازد، طی شرایط زیر مالک می‌تواند بدون پرداخت حق کسب حکم تخلیه را از دادگاه بگیرد:
    • اولین بار که پرداخت اجاره به تاخیر افتاد مالک باید از طریق ارسال اظهارنامه (برای قراردادهای غیررسمی) یا اخطاریه دفتر اسناد رسمی (برای قراردادهای رسمی) درخواست اجاره بها کند. اگر مستاجر باز هم اجاره را نپردازد، حکم تخلیه صادر می‌شود.
    • اگر مستاجر دوبار در سال پرداخت اجاره را عقب انداخته و پس از ارسال اظهارنامه‌ مالک آن را پرداخت کند، در نوبت سومی که در آن سال پرداخت اجاره را عقب بیندازد دادگاه می‌تواند حکم تخلیه بدون پرداخت حق کسب را به مالک بدهد.

باز هم یادآوری می‌شود که این قوانین مربوط به قراردادهایی است که پیش از دوم مهر 1376 منعقد شده است و برای قوانین ثبت شده بعد از آن، قانون سال 1376 مرجع رسیدگی به شکایات است. با این حال به خاطر تمدید خودکار قرارداد قانون سال 56، امکان اینکه هنوز قراردادهایی پابرجا باشند که با آن قانون ثبت شده‌اند، وجود دارد.

جمع‌بندی

  • در قرارداد حق کسب و پیشه پس از پایان قرارداد قرارداد به صورت خودکار تمدید می‏شود.
  • اگر مستاجر به ملک صدمه بزند و هزینه آن را پرداخت نکند، مالک حق شکایت دارد.
  • اگر مستاجر شغل خود را بدون رضایت مالک تغییر دهد، مالک حق شکایت دارد.
  • اگر مستاجر سه بار در سال پرداخت اجاره را عقب بیندازد، مالک می‌تواند از دادگاه حکم تخلیه بگیرد.

 

 

همیشه بخاطر داشته باشید. مسائل مشابه حقوقی الزاماََ راه حل مشابهی ندارند بدون مشورت با وکیل یا مشاور حقوقی هیچ گونه اقدامی انجام ندهید.

برای مشاوره با شماره های زیر تماس بگیر :

09154569219

09363081461

05136065768

یک تیم حرفه ای شماست .

وکیل در مشهد

نویسنده پست: بهترین وکیل مشهد

موسسه حقوقی داوری عدالت گستر با بهره گیری از وکلای پایه یک دادگستری آماده ارائه انواع خدمات حقوقی و وکالت در مراجع حقوقی کیفری دیوان عدالت خانواده و سایر مراجع حقوقی و اداری توسط وکیل و مشاوره حقوقی در مشهد می باشد.

8 پاسخ در “حق سر قفلی و حق کسب و پیشه”

  1. اسلام
    خسته نباشید
    بنده از سال 92 مستاجر یک باب مغازه تجاری هستم که بصورت یکساله و هرسال تمدید شده و مبلغی در حدود 1میلیون به مبلغ رهنم اضافه شده و تا امسال شده 18 میلیون صاحب مغازه را فروخته و شخص جدید که مغازه را خریده مبلغ تمدید را به ناگهان 10میلیون افزایش داده و شده 28میلیون با توجه به خرابی وضع بازار و عدم توان در پرداخت و داشتن شاگرد که حق بیمه تامین اجتماعی ان را پرداخت میکنم ایا راه حلی و کمک قانونی برای ماندن در مغازه برای من وجود دارد ایا حقی برای من که چندسال کاسبی کردم و خرج زندگی خودم و شاگردم را فراهم میکنم دارم شاگرد فروشگاه میتواند از من یا موجر شکایت کند یا بخاطر داشتن شاگرد میتوانم در مغازه اجاره بمانم.
    خواهش میکنم کمک کنید.

  2. سلام
    خسته نباشید
    منزلی در مشهد اجاره کردیم که برای اسکان مسافر استفاده کنیم . ابتدا مسکونی بوده اما در طول زمان با تغییراتی که داده شده مسافر پذیر شده . الان حدود ۴۰ سال هست که سکونت داریم . اما اجاره نامه ای بین طرفین نوشته نشده و هر ساله لفظی تمدید میشه و کرایه به صاحب ملک داده میشه . امسال اجاره خانه چند برابر شده ایا حقی برای ما ایجاد میشه در صورت تخلیه ؟

  3. سلام علیکم طبق مبایعه نامه ملکی را همراه سر قفلی و تجاری فروختم. طبق نظریه کارشناس دادگستری و اسناد و مدارک تماما گواهی مینماید که .. خریدار از کل مبلغ ثمن معامله که در مبایعه نامه ذکر گردیده فقط معادل ارزش ملکیت از کل ثمن را پرداخت کرده به همین لحاظ به جهت تضمین دریافت مابقی ثمن. (معادل ارزش تجاری و سرقفلی) طبق سند قطعی رسمی اینجانب ملک را فاقد ارزش تجاری و سرقفلی واگذار کردم و همچنین ملک را تخلیه و تحویل ندادم . . هشت ماه بعد خریدار با اجیر کردن اراذل اوباش اقدام به تصرف کرد و تصرف کرد . طبق شکایت و دادخواست در دادگستری تصرف عدوانی از نظر قاضی محرز شد. و رای خواهد گرفتن. آیا نظر به موارد بالا 1. مغازه ام را پس خواهم گرفت؟ توضیح اینکه جدیدا قاضی از اداره مالیات استعلام مالکیت سرقفلی را خواست .. تایید گردید که تا این لحظه سرقفلی انتقال پیدا نکرده. و صریحا اشاره کرده مالک سرقفلی اینجانب میباشم . 2. و خسارتی بابت تصرف عدوانی وجود دارد؟ 3. من میتونم سر قفلی را بدلیل عدم دریافت ثمنش برای خودم نگه دارم .؟ ؟؟ به چه شکل؟؟؟؟ آیا شما وکالت را تضمینی قبول میکند ؟؟؟؟؟

    1. سلام دوست عزیز اولا کار وکیل کار به وسیله است ووکیل مجاز به شرط نتیجه نیست چرا که طبق قوانین وکالت شرط نتیجه تخلف است در خصوص سوال شما تا زمانی که معامله را فسخ نکرده اید نمیتوانید سرقفلی ملک را برای خودت نگه بدارید در ثانی شما میتوانید دادخواست الزام به پرداخت ثمن سرقفلی به انضمام خسارت تاخیر تادیه بدهید اگر اون موقع پرداخت نکرد میتوانید معامله رافسخ کنید

  4. با سلام ملکی دارای یکصدمتر تجاری را در قبال ثمن پنج واحد آپارتمان + پانصد میلیون تومان قرارداد فروش بستم . در زمان انتقال سند خریدار چهار واحد آپارتمان را بنام اینجانب انتقال داد اینجانب بدلیل تضمین دریافت مابقی ثمن ( یک واحد آپارتمان + پانصد میلیون تومان نقدی ) طبق سند قطعی شش دانگ ملک را با ذکر اینکه ملک فاقدارزش تجاری و سرقفلی واگذار کردم . خریدار مدتی بعد بجای اینکه مابقی ثمن را پرداخت کنه . وملک را با سلب امتیازمالکیت تجاری و سرقفلی از اینجانب تحویل بگیره . متاسفانه با اقدام به اجیر کردن ارازل اوباش و توسط آنها ملک و تجاری را تصرف عدوانی با ضرب وجرح و تخریب نموده . دادخواستی تحت عناوین . ورود به عنف ~ تصرف عدوانی ~ ضرب وجرح ~ و تخریب تنظیم شده دادیار نسبت به تمام آنها قرار منع تعقیب بجز ضرب وجرح اعتراض به قرار منع تعقیب کردم . « در دادگاه برای قاضی طبق اقرار سریع چند تن از ارازل ک در قبال دریافت وجه با استناد به پرینت بانکی محرز شد و قاضی نسبت به اعتراض اینجانب به قرار منع تعقیب نسبت به تصرف عدوانی را قبول کرد و وارد دانست . (دستور جلب به دادرسی صادر کرد ) و برای ضرب جرح ارازل هر یک از متهمین ( 74 ضربه شلاق ) برای مالک معاونت در جرم ضرب وجرح (بدلیل فاقد وصف کیفر بودن مجازاتی ندارد.) نسبت به ورود عنف بدلیل اینکه ورود مقدمه تصرف عدوانی میباشد . اعتراض وارد نیست . برای تخریب ملک توسط اراذل به دلیل مالک بودن خریدار اعتراض وارد نیست . عینا تمام موارد بالا در رای دادگاه ذکر و ثبت شده سوال : آیا خریدار با امضأ کردن سند اقرار به قبول خرید ملک فاقد ارزش تجاری وسرقفلی نکرده .؟ پس چرا قاضی بدلیل مالک بودن تخریب محل تجاری را رد کرد و مجازاتی قائل نشده .؟؟ «« سوال مهم »» در سند قطعی ذکر شده ملک مورد معامله فاقد ارزش تجاری و سر قفلی . قاضی از اداره مالیات استعلام مالکیت سرقفلی کرد . جواب : تا این لحظه سرقفلی واگذار نشده و همچنان مالک قبلی مالک سرقفلی میباشد مالک ارزش تجاری و سرقفلی کیه ؟؟ آیا من میتونم تجاری را حکم تخلیه بگیرم. ؟؟ و در ید خودم نگاه دار یا نه ؟؟

    1. باسلام خدمت شما عارضم که درکل پرونده ای که ازما درخواست جوابی کردیده اید به عرض می رسانم
      اولا پرونده شما باید مورد مطالعه قراربگیره دوما اوراق مستندی که دلیل بر سرقفلی هست وان قرارداد واگذاری به رویت برسد تا باتوجه به مواد مقیدشده نسبت به حکم صادره برای حضرت عالی دنبال ایرادبرحکم باشم
      اما به طور کلی به عرض می رسانم
      اگرشما طبق یک قولنامه عادی سرقفلی را واگذارکرده اید وگاها چندبنداز معامله هم محقق شده(چندواحد به سندیت شما درآمده)معامله نافذاست واینک شما این نقل انتقال سرقفلی را به اداره مربوطه واصل نکردید دلیل بر خدشه بر اصل معامله نمی کند وبه قوت خود باقیس وحکم ورود به عنف ردخواهدشد چون معامله کردید
      واینکه یک ملک بدون حق تجاری به شخص دیگر واگذارکردید درصورتی که اصل سرقفلی بر تجاری لودن ملک میباشد طرف معامله میتواند اصل قراردادرافسخ نمایید (البته اگر با جهل به این موضوع قراردادفی مابین را امضا کرده باشد)
      و این شخص مالک محسوب میشود وحق تصرف ملک موردمعامله را داراست
      باتشکرازنگاه شما

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *