Site Loader
آدرس :مشهد_میدان استقلال ساختمان استقلال طبقه۳ واحد۹
سرقفلی – وکیل در مشهد

 سرقفلی

حق سرقفلی مغازه نوعی مالکیت غیر مالی است. هنگامی که شخصی مغازه ای در محلی راه اندازی می کند و آن مغازه یا ملک تجاری به شهرتی در جلب مشتری می رسد که این شهرت ایجاد سود بیشتر می کند. در ایران به این حقی که برای مغازه دار ایجاد می شود سرقفلی مغازه می گویند. چراکه مشتریان به دلیل اعتبار و اعتمادی که شخص مغازه دار ( نه صاحب ملک) ایجاد کرده است، خرید های خود را از آن محل انجام می دهند.

حق سرقفلی:

سرقفلی حقی است معنوی که تاجر برای تقدم در اجاره ی محل و ادامه ی تجارت درمحل کار خود دارد. و جزء اموال غیرمنقول تبعی است.

روابطی که مستاجر با صاحب ملک خود دارد، روابطی پیچیده و قدیمی است وهمواره در دوره ها و جوامع مختلف افرادی بوده اند که صاحب مغازه، خانه و… بوده اند که آنجا را به اجاره می دادند و در مقابلش مزدی دریافت می کردند.

اجاره یعنی اینکه برای مدتی، مال هرچه که باشد در اختیار مستاجر قرار می گیرد و در مقابلش مزدی را به صاحب مال می دهد.فردی که مال را در اجاره خود دارد مستاجر و صاحب مال موجر نام دارد.چون اجاره از عقودی استکه در جوامع و دوره های مختلف نیازهای مردم را حل می کند.

در همه جوامع به رسمیت شناخته شده و برای آن قواعدی درنظر گرفته شده است چون تنظیم روابط بین مستاجر و موجر و ایجاد تعادل بین آن‌ها امری دشوار و نیازمند قواعد جدی است تا حقوق و تکالیف هر کدام از  آن ها به دقت مشخص شود. یکی از حقوقی که برای مستاجر درنظر گرفته شده، حق سرقفلی است.

در ازای واگذار کردن سرقفلیِ مغازه ، مالک ، اجاره ای با مبلغ به نسبت پایین از صاحب سرقفلی دریافت می کند و ملک را با شرایط خاصی به وی واگذار می کند. یعنی مالکِ سرقفلی ، مالک مغازه نیست اما حق کسب و کار در مغازه را دارد.

حق سرقفلی در شرکت

سرقفلی دارایی نامشهودی که درنتیجه اکتساب یک شرکت توسط شرکت دیگر به قیمتی بیشتر از ارزش واقعی ایجاد شده است.

ارزش برند شرکت، مشتریان وفادار زیاد، روابط خوب با مشتریان، روابط خوب با کارکنان و هر نوع اختراع،حق کپی‌ رایت یا تکنولوژی اختصاصی، نشان‌دهنده سرقفلی است.سرقفلی به‌عنوان دارایی نامشهود در نظر گرفته می‌شود زیرا یک دارایی فیزیکی مثل ساختمان یا تجهیزات نیست. حساب سرقفلی در ترازنامه، در بخش دارایی‌ های شرکت ، منعکس می‌شود.

سر قفلی و حق کسب و پیشه
سر قفلی و حق کسب و پیشه

شرایط حق سرقفلی

1- حق سرقفلی نیازمند تراضی مالک و مستاجر است،

اگر توافقی نباشد هنگام تخلیه مستاجر نمی تواند حق سرقفلی رامطالبه نماید. این تراضی به سه شکل است: – مستأجر ابتدائا مبلغی را با عنوان سرقفلی به مالک بپردازد – توافق کنندکه مالک ملک تجاری خود را هرساله با قیمت متعارف به همین مستاجر و نه کس دیگه ای اجاره بدهد-اجاره بها را در مدتیکه مستاجر ملک را در اختیار دارد، افزایش ندهد و درخواست تخلیه ملک را نکند

2- کاربری ملک باید تجاری باشد.

3- قرارداد منعقد شده باید اجاره باشد،

بنابراین، حق سرقفلی در عقود دیگری مثل فروش، صلح و … وجود ندارد.

4- مبلغ پراخت شده باید عنوان سرقفلی داشته باشد.

بنابراین، سایر عناوین مثل ودیعه و … باعث ایجاد حق برای مستاجر نمی شود.

5- تخلیه باید قبل از موعد باشد

یعنی هنوز از مهلت قرارداد اجاره باقی مانده که مالک درخواست تخلیه ملک را می کند.

6- مستاجر در این مدت حق این را ندارد که مغازه شخص را به دیگری واگذار نماید.

تعریف دعوای حق سرقفلی

در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 برای اولین بار حق سرقفلی مطرح گردید که در آن ابتدای انعقاد عقد اجاره مستاجرمبلغی را به عنوان حق سرقفلی به مالک می پردازد که باید با پایان یافتن مدت اجاره در صورتی که خواهان تخلیه ملک خوداست، مبلغی را برای جبران حق سرقفلی به مستاجر بپردازد.

چنانچه مالک برنگرداند، مستاجر می تواند علیه او دعوای حقوقی سرقفلی مطرح نماید و آن را از موجر مطالبه نماید. درواقع، این دعوا زمانی پدید می‌آید که موجر یاهمان اجاره دهنده ملک زودتر از زمانی که با مستاجر خود قرارداد بسته بود به او دستور تخلیه ملک را بدهد.  در این زمان مستاجر می‌تواندبا مراجعه به دادگاه و تنظیم شکایتی مبتنی بر اینکه اجاره دهنده ملک زودتر از زمان تعیین شده درخواست تخلیه داده است، مبلغ سرقفلی را مطالبه نماید.

 

معیارهای تعیین مبلغ سرقفلی

بر اساس قانون، مبلغ سرقفلی یا حق کسب از طرف دادگاه با توجه به موارد زیر تعیین می‌شود

1-  موقعیت و مرغوبیت محل کسب یا تجارت.

2- شرایط و کیفیت اجاره از لحاظ مزایایی که در اجاره‌نامه برای مالک یا مستاجر لحاظ شده است.

3- طول مدت اشتغال مستاجر به کسب و کار در محل اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل اثر داشته است.

 

اگر فردی ملکی را از مالک اصلی خریداری کند که دارای مستاجر سرقفلی باشد و این حق به وی انتقال داده شده باشد تمامی حقوق مالک قبل برای مالک جدید نیز تعریف می شود (نه بیشتر و نه کمتر). و مالک جدید ملزم است تمامی توافقات صاحب سرقفلی با مالک قبلی را رعایت کند

 

ویژگی های حق سرقفلی

1- حق سرقفلی در سال 76 پیش بینی شد. بنابراین، قراردادهای اجاره‌ی قبل از دوم مهرماه 1376 مشمول این قانون نشده و مستاجر دارای حق سرقفلی نمی باشد

2- حق سرقفلی باید با رضایت طرفین باشد،در حالی که حق کسب و پیشه و تجارت که در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 پیشبینی شده بود، حالت اجباری داشت که باید به مستاجر پرداخت می شد.

3- در زمان تخلیه ملک تجاری مستاجری که حق سرقفلی پرداخت کرده است، می‌تواند به قیمت عادلانه و مطابق روز حق سرقفلی را از اجاره دهنده طلب کند

4-  (سرقفلی) بر خلاف حق کسب و پیشه و تجارت به صورت خودکار قرارداد اجاره را تمدید نمی‌کند. بنابراین بعد از اتمام مدت قرارداد در صورتی که مستأجر با مالک به توافق نرسد، باید ملک را تخلیه کند.

5- چه ضمن سند رسمی چه ضمن سند عادی اگر به حق سرقفلی اشاره شود، معتبر است.

6- سرقفلی اگر با سند رسمی منتقل شده باشد قابل توقیف است پس طلبکاران شخص صاحب سرقفلی می توانند با توقیف و فروش آن به مبلغ طلب خود دست یابند ولی اگر ضمن سند عادی منتقل شده باشد این ویژگی را ندارد.

اجاره دادن سرقفلی مغازه نیز انتقال سرقفلی محسوب می شود. در صورت انجام این کار مالک می تواند ملک را بنا بر شرایطی تخلیه نماید.

فرآیند رسیدگی

پس از تنظیم دادخواست مطالبه سر قفلی، در تهران و مراکز استان ها با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و در سایر شهرها، به دفاتر دادگاه های عمومی حقوقی، نسبت به ثبت دادخواست اقدام می نماییم.پس از ثبت دادخواست در دفتر دادگاه، دستور تعیین وقت رسیدگی در صورت تکمیل بودن دادخواست توسط ریاست دادگاه صادر می شود.

با رسیدن وقت رسیدگی و حضور طرفین و استماع اظهارات طرفین و مطالعه لایحه قانونی آن ها دادگاه در صورت اعلام ختم رسیدگی پس از جلسه اقدام به صدور رای می نماید.

در صورتی که خوانده در نشانی اعلامی شناخته نشود و یا خواهان امکان اعلام نشانی خوانده را نداشته باشد، درخواست دعوت خوانده از طریق نشر آگهی می نماید و با پرداخت هزینه نشر آگهی و ابلاغ وقت رسیدگی، وقت رسیدگی از طریق یکی از  روزنامه های کثیر الانتشار، ابلاغ می گردد.

در این صورت زمانی که دادگاه حکم را صادر کرده و به اجاره دهنده ملک دستور پرداخت مبلغ سرقفلی را داده باشد، موجر تنها۱۰ روز فرصت دارد تا مبلغ سرقفلی را پرداخت کند. اگر به هر دلیلی این کار را انجام ندهد مستاجر این حق را دارد که اقدام به توقیف اموال موجر برای بازپس‌گیری طلب خود کند.

 

سر قفلی و حق کسب و پیشه
سر قفلی و حق کسب و پیشه

یکی از موضوعاتی که از عرف وارد قوانین شده، حق سرقفلی است که رسم و رسوم تجار و بازرگانان آن را به وجود آورده و سپس وارد قوانین و مقررات شده است. در حقوق ایران، به حقی که تاجر یا صنعتگر در نتیجه جلب مشتری، شهرت و فعالیت خود برای محل کار خود ایجاد می‌کند، سرقفلی گفته می‌شود.

در تعریف سر قفلی می‌توان گفت که پولی است که مستاجر ثانی (به معنی اعم( به مستاجر سابق در موقع انتقال اجاره بلاعوض می‌دهد و نیز مستاجر اول به موجر (مالک) می‌دهد. اما پرسشی که مطرح می‌شود، این است که چه چیزی باعث شد در عرف و عادت بازرگانان پرداخت سرقفلی رایج شود؟ به عبارتی فلسفه پیدایش سرقفلی چیست؟ در تجارت امروز، کاردانی و سرمایه‌ تاجر و نوع کاری که انجام می‌دهد بیش از اوصاف اخلاقی او اهمیت دارد.

ممکن است مشتریان کارخانه یا فروشگاهی صاحب آن را نشناسند، اما به دلیل اعتماد به نام تجارتی و فعالیت موسسه، مایل باشند که کالای مورد نیازشان را از فرآورده‌های آن تهیه کنند. در واقع، مشتریان دایم تاجر به سرمایه و کالای تجارتی و انواع آلات‌ افزار وی، بیشتر از شخصیت او علاقه و نظر دارند.

این در حالی است که کسانی که به پزشکان یا وکلا مراجعه می‌کنند، بیشتر به اعتبار، صلاحیت، حسن ‌رفتار، اخلاق و معلومات آنان نظر دارند. به همین دلیل است که باید گفت حقی که تاجر بر مشتریان خود دارد، باید در زمره حقوق مالی به حساب آید و به این نحو تاجر بتواند در آن تصرف کند و به دیگران انتقال دهد.

در واقع این حق نوعی مالکیت غیر مادی یا حقی بر مشتریان دایم و سرمایه‌ تجارتخانه است. عنصر اصلی این حق، حفظ مشتریان تاجر و امتیازی است که در اثر کار و کوشش به دست آورده است .

سرقفلی در حقوق ایران

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ که آخرین اراده قانونگذار در روابط موجر و مستاجر است، در حال حاضر در کشور ما اخذ سر قفلی را ممکن کرده است. در ماده‌ ۶ این قانون اشاره شده است: هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند، می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند. همچنین مستاجر می‌تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری خود، مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

در تبصره این ماده نیز گفته شده است: چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر، حق مطالبه‌ سرقفلی از مالک را ندارد.

تبصره ۲ این ماده هم می‌گوید: در صورتی که موجر به‌ طریق صحیح شرعی ‌سرقفلی را به مستاجر منتقل کند، هنگام تخلیه مستاجر حق‌ مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.

سرقفلی در عمل موضوع اختلافات و بحث‌های فراوانی می‌شود. به عنوان مثال پرسشی که از سوی برخی مطرح می‌شود، این است که آیا می‌توان تخلیه مورد اجاره را مشروط به پرداخت سرقفلی کرد یا پس از تخلیه می‌توان دعوای مطالبه سرقفلی را طرح کرد؟ به عبارت دیگر، مناسبت میان پرداخت حق‏ سرقفلی (در فرضی که مستاجر صاحب حق سرقفلی است) با تخلیه‏ عین مستاجره (در فرضی که مدت اجاره به پایان رسیده و موجر مطابق‏ ماده ۳ قانون جدید درخواست تخلیه دارد)چگونه است؟

آیا میان‏ آنها پیوندی «همزمانی» وجود دارد با خیر؟ این موضوع در عمل می‌تواند بسیار مبتلابه بوده و موضوع سوال بسیاری باشد. رویه قضایی در برابر این پرسش قرار گرفته است که آیا در چنین فرضی، تخلیه عین مستاجره متوقف به پرداخت سرقفلی است‏ یا آن که هر کدام موضوعی مستقلی هستند؟

چنین‏ پرسشی ناشی از ابهامی است که مستقیما از خود قانون و آیین‏نامه‏ اجرایی آن حاصل می‌شود.

به موجب ماده ۵ قانون جدید روابط موجر و مستاجر: «چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرار داد ارایه‌شده از سوی‏ موجر، مدعی هرگونه حقی باشد، ضمن اجرای دستور تخلیه، شکایت‏ خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران‏ خسارات وارده حکم مقتضی صادر می‏شود.»

اما از سوی دیگر، مفهوم مخالف

ماده ۹ قانون، گویای آن است‏ که: چنانچه مدت اجاره به پایان برسد و مستاجر سرقفلی به مالک‏ پرداخته باشد، هنگام تخلیه عین مستأجره حق دریافت سرقفلی را خواهد داشت .

همچنین تبصره ۲ ماده ۶ صراحت دارد: در صورتی‏ که موجر به طریق صحیح شرعی، سرقفلی را به مستاجر منتقل کند، هنگام تخلیه، مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.

چنانچه مشاهد می‌شود نوعی تعارض در مواد قانون است که باعث ابهام در زمان مطالبه پرداخت سرقفلی از سوی موجر می‌شود. در این خصوص نظرات مختلفی ارایه شده که برخی صاحب‌ نظران به جمع آنها پرداخته‌اند.

در مقام جمع این مواد گفته شده است: تمامی این موارد به جریانات و روند پس از صدور دستور تخلیه مربوط می‏شود و به عبارت دیگر، قانونگذار با توجه به سرعت زمانی مقرر در ماده ۳، موردی را مورد بحث قرار داده که دستور تخلیه صادر شده و مستاجر پس از صدور دستور تخلیه، در مقام مدعی حقی، اعم از حق سرقفلی، بر آمده باشد.

در غیر این صورت، در مواردی که‏ مستاجر در موقع خود دلایل استحقاق حق سرقفلی را به محکمه ارایه‏ دهد، با عنایت به تبصره ‏۲ ماده ۶ و مفهوم مخالف ماده ۹ قانون، دلیلی وجود ندارد که دادگاه از رسیدگی و توجه به آن امتناع ورزد و پرداخت‏ حق سرقفلی را به پس از انجام تخلیه موکول کند.

قانون جدید روابط موجر و مستاجر هر چند به طور کلی با انگیزه سرعت‏ بخشیدن به دعاوی تخلیه عین مستاجره (در مورد شخص) تصویب‏ شده اما نباید آن را به مجموعه مقرراتی خشک و یک سویه که تنها تخلیه مورد اجاره و بیرون انداختن مستاجر را دنبال می‏کند، تأویل کرد. این قانون با اختصاص فصل دوم به سر قفلی، مصادیق حدود، ویژگی‏ها و موجبات آن را تعریف و تعیین کرده و با این حال، با توجه به مقررات‏ تبصره ۲ ماده ۶ و مفهوم ماده ۹ و همچنین سابقه تاریخی، قواعد شرعی و قانونی و عدالت معاوضی و اجتماعی، حق سر قفلی مستاجر را در فرض استحقاق به رسمیت شناخته و تخلیه را به پرداخت حق سر قفلی به‏ نرخ عادلانه روز موکول کرده است

 

 

 

همیشه بخاطر داشته باشید. مسائل مشابه حقوقی الزاماََ راه حل مشابهی ندارند بدون مشورت با وکیل یا مشاور حقوقی هیچ گونه اقدامی انجام ندهید.

برای مشاوره با شماره های زیر تماس بگیر :

09154569219

09363081461

05136065768

یک تیم حرفه ای شماست .

وکیل در مشهد

 

 

 

 

 

 

نویسنده پست: وکیل مشهد

موسسه حقوقی عدالت گستر با بهره گیری از وکلای پایه یک دادگستری آماده ارائه انواع خدمات حقوقی و وکالت در مراجع حقوقی کیفری دیوان عدالت خانواده و سایر مراجع حقوقی و اداری توسط وکیل و مشاوره حقوقی در مشهد می باشد.

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *