سرقفلی| حق کسب و پیشه و تجارت

 سرقفلی

حق سرقفلی مغازه نوعی مالکیت غیر مالی است. هنگامی که شخصی مغازه ای در محلی راه اندازی می کند و آن مغازه یا ملک تجاری به شهرتی در جلب مشتری می رسد که این شهرت ایجاد سود بیشتر می کند. در ایران به این حقی که برای مغازه دار ایجاد می شود سرقفلی مغازه می گویند. چراکه مشتریان به دلیل اعتبار و اعتمادی که شخص مغازه دار ( نه صاحب ملک) ایجاد کرده است، خرید های خود را از آن محل انجام می دهند.

حق سرقفلی

سرقفلی حقی است معنوی که تاجر برای تقدم در اجاره ی محل و ادامه ی تجارت درمحل کار خود دارد. و جزء اموال غیرمنقول تبعی است.

روابطی که مستاجر با صاحب ملک خود دارد، روابطی پیچیده و قدیمی است وهمواره در دوره ها و جوامع مختلف افرادی بوده اند که صاحب مغازه، خانه و… بوده اند که آنجا را به اجاره می دادند و در مقابلش مزدی دریافت می کردند.

اجاره یعنی اینکه برای مدتی، مال هرچه که باشد در اختیار مستاجر قرار می گیرد و در مقابلش مزدی را به صاحب مال می دهد.فردی که مال را در اجاره خود دارد مستاجر و صاحب مال موجر نام دارد.چون اجاره از عقودی استکه در جوامع و دوره های مختلف نیازهای مردم را حل می کند.

در همه جوامع به رسمیت شناخته شده و برای آن قواعدی درنظر گرفته شده است چون تنظیم روابط بین مستاجر و موجر و ایجاد تعادل بین آن‌ها امری دشوار و نیازمند قواعد جدی است تا حقوق و تکالیف هر کدام از  آن ها به دقت مشخص شود. یکی از حقوقی که برای مستاجر درنظر گرفته شده، حق سرقفلی است.

در ازای واگذار کردن سرقفلیِ مغازه ، مالک ، اجاره ای با مبلغ به نسبت پایین از صاحب سرقفلی دریافت می کند و ملک را با شرایط خاصی به وی واگذار می کند. یعنی مالکِ سرقفلی ، مالک مغازه نیست اما حق کسب و کار در مغازه را دارد.

حق سرقفلی در شرکت

سرقفلی دارایی نامشهودی که درنتیجه اکتساب یک شرکت توسط شرکت دیگر به قیمتی بیشتر از ارزش واقعی ایجاد شده است.

ارزش برند شرکت، مشتریان وفادار زیاد، روابط خوب با مشتریان، روابط خوب با کارکنان و هر نوع اختراع،حق کپی‌ رایت یا تکنولوژی اختصاصی، نشان‌دهنده سرقفلی است.سرقفلی به‌عنوان دارایی نامشهود در نظر گرفته می‌شود زیرا یک دارایی فیزیکی مثل ساختمان یا تجهیزات نیست. حساب سرقفلی در ترازنامه، در بخش دارایی‌ های شرکت ، منعکس می‌شود.

شرایط حق سرقفلی

۱- حق سرقفلی نیازمند تراضی مالک و مستاجر است،

اگر توافقی نباشد هنگام تخلیه مستاجر نمی تواند حق سرقفلی رامطالبه نماید. این تراضی به سه شکل است: – مستأجر ابتدائا مبلغی را با عنوان سرقفلی به مالک بپردازد  توافق کنندکه مالک ملک تجاری خود را هرساله با قیمت متعارف به همین مستاجر و نه کس دیگه ای اجاره بدهد-اجاره بها را در مدتیکه مستاجر ملک را در اختیار دارد، افزایش ندهد و درخواست تخلیه ملک را نکند.

رویه دادگاه ها در مورد مطالبه حق سرقفلی پیچیده می باشد؛ به طوری که استفاده از تجربه و تخصص وکیل می تواند در زمان کوتاه تری، سرقفلی را از مالک به نفع مستاجر اخذ کند.

۲- کاربری ملک باید تجاری باشد.

۳- قرارداد منعقد شده باید اجاره باشد،

بنابراین، حق سرقفلی در عقود دیگری مثل فروش، صلح و … وجود ندارد.

۴- مبلغ پراخت شده باید عنوان سرقفلی داشته باشد.

بنابراین، سایر عناوین مثل ودیعه و … باعث ایجاد حق برای مستاجر نمی شود.

۵- تخلیه باید قبل از موعد باشد

یعنی هنوز از مهلت قرارداد اجاره باقی مانده که مالک درخواست تخلیه ملک را می کند.

۶- مستاجر در این مدت حق این را ندارد که مغازه شخص را به دیگری واگذار نماید.

حق کسب و پیشه و تجارت

در جامعه ما گاه این دو به یک معنی به کار رفته و گاه از هم تفکیک شده اند و با معانی مختلف مطرح شده اند. اما سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستأجر می گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند.

آیا حق کسب و پیشه و تجارت در حال حاضر وجود دارد؟

در سال ۱۳۷۹ قانونی درخصوص روابط موجر و مستأجر به تصویب رسید و مقرر گردید که اخذ  سر قفلی در مواردی که در قانون مزبور آمده جایز است اما مطالبه هر وجهی غیر از سرقفلی ممنوع است، درنتیجه به موجب این قانون هر قرارداد اجاره ای که از سال ۱۳۷۶ به بعد درخصوص اماکن تجاری منعقد شده، گرفتن سرقفلی در آن ها جایز است اما حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر تعلق نمی گیرد.

در حق کسب و پیشه مستاجر تنها زمانی می‌تواند ملک را به شخص دیگری اجاره دهد که مالک اجازه انجام این کار را به او داده باشد.

مقایسه حق کسب و پیشه و تجارت با حق سرقفلی

۱- حق سرقفلی به موجب ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال۱۳۷۶و منابع معتبر فقهی عبارت از مال یا مبلغی است که مستأجر در ابتدای انعقاد قرار داد اجاره به موجر می دهد و با پرداخت این مبلغ استحقاق دریافت معادل عادلانه آن را در زمان تخلیه پیدا می­کند.

حق کسب و پیشه و تجارت در حقیقت عبارت است از آن کسب شهرت و رونقی است که در ملک به واسطه اقدام مستأجر به وجود آمده است؛چه مستأجر مال یا وجهی به موجر داده یا نداده باشد.

۲- حق کسب و پیشه و تجارت تدریجی و به مرور حاصل می­شود و ممکن است اصلاً چنین حقی به وجود نیاید. به عبارت دیگر، احتمال دارد چنین حقی حاصل شود و بستگی به عمل مستأجر دارد.حال آنکه حق سرقفلی قطعی است و به محض پرداخت مبلغ یا مال از سوی مستأجر به موجر به وجود می­آید.

۳- میزان و مقدار حق سرقفلی مشخص است؛ ولی میزان و مقدار حق کسب، پیشه و تجارت قابل محاسبه و پیش بینی نیست و ممکن است موجر به طریق صحیح در پایان عقد اجاره به واسطه وقوع تخلفی از جانب مستأجر به طور کل ساقط شود یا اصلاً چنین حقی حاصل نگردد.

۴- حق سرقفلی قابل اسقاط است؛ زیرا با پرداخت مبلغی از طرف مستأجر محقق می­شود؛ هرچند برخی بر این عقیده هستند که با انعقاد عقد سبب ایجاد شده و شرط استحقاق، حسن شهرت است.

۵- حق سرقفلی قابل توقیف است؛ ولی حق کسب و پیشه قابل توقیف نیست.

۶- حق سرقفلی قابل ضمان است؛ ولی حق کسب و پیشه قابلیت ضمان را ندارد.

۷- حق سرقفلی قابل واگذاری و انتقال به غیر است؛ ولی حق کسب و پیشه قابل واگذاری به غیر نیست، مگر به موجب درخواست تجویز انتقال منافع و صدور حکم در این خصوص و یا تفویض انتقال به غیر.

۸- حق سرقفلی با تخلف ساقط نمی­شود؛ ولی حق کسب و پیشه به صرف تحقق تخلف ساقط می­گردد.

۹- حق کسب و پیشه و تجارت دارای ۲ نوع است: حق کسب و پیشه موضوع قانون روابط موجر و مستأجر که اختصاص به مستأجر دارد و حق کسب و پیشه موضوع تبصره ۳ ماده ۵ لایحه قانونی نحوه خرید و تملیک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی چنان که در تبصره مزبور ملاحظه می­گردد به جای کلمه مستأجر یا مستأجران، کلمه اشخاص آورده شده که اعم از مستأجر و مالک است و از این لحاظ با حق کسب و پیشه مذکور در قانون روابط موجر و مستأجر متفاوت است.

۱۰- حق سرقفلی ذاتاً قابل اسقاط، توقیف، ضبط و حتی ضمان است؛ اما در مورد حق کسب و پیشه این موارد مصداق ندارد. سرقفلی به مالک پرداخت می­شود نه به مستأجر اول و همچنین شهرت تجاری و رونق کسبی و اعتبار صنفی خلاف حق کسب و پیشه در سرقفلی تأثیری ندارد و مالک می­تواند سرقفلی را نگیرد و ملک خود را اجاره دهد؛ ولی نمی­تواند بعداً از مستأجر سرقفلی مطالبه کند که این موارد در حق کسب و پیشه و تجارت مطرح نیست.

تعریف دعوای حق سرقفلی

در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ برای اولین بار حق سرقفلی مطرح گردید که در آن ابتدای انعقاد عقد اجاره مستاجرمبلغی را به عنوان حق سرقفلی به مالک می پردازد که باید با پایان یافتن مدت اجاره در صورتی که خواهان تخلیه ملک خوداست، مبلغی را برای جبران حق سرقفلی به مستاجر بپردازد.

چنانچه مالک برنگرداند، مستاجر می تواند علیه او دعوای حقوقی سرقفلی مطرح نماید و آن را از موجر مطالبه نماید. درواقع، این دعوا زمانی پدید می‌آید که موجر یاهمان اجاره دهنده ملک زودتر از زمانی که با مستاجر خود قرارداد بسته بود به او دستور تخلیه ملک را بدهد.  در این زمان مستاجر می‌تواندبا مراجعه به دادگاه و تنظیم شکایتی مبتنی بر اینکه اجاره دهنده ملک زودتر از زمان تعیین شده درخواست تخلیه داده است، مبلغ سرقفلی را مطالبه نماید.

 سر قفلی و پاسخ به سوالات متداول حق کسب و پیشه که پرسیده می شوند.

معیارهای تعیین مبلغ سرقفلی

بر اساس قانون، مبلغ سرقفلی یا حق کسب از طرف دادگاه با توجه به موارد زیر تعیین می‌شود

۱-  موقعیت و مرغوبیت محل کسب یا تجارت.

۲- شرایط و کیفیت اجاره از لحاظ مزایایی که در اجاره‌نامه برای مالک یا مستاجر لحاظ شده است.

۳- طول مدت اشتغال مستاجر به کسب و کار در محل اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل اثر داشته است.

اگر فردی ملکی را از مالک اصلی خریداری کند که دارای مستاجر سرقفلی باشد و این حق به وی انتقال داده شده باشد تمامی حقوق مالک قبل برای مالک جدید نیز تعریف می شود (نه بیشتر و نه کمتر). و مالک جدید ملزم است تمامی توافقات صاحب سرقفلی با مالک قبلی را رعایت کند

ویژگی های حق سرقفلی

۱- حق سرقفلی در سال ۷۶ پیش بینی شد. بنابراین، قراردادهای اجاره‌ی قبل از دوم مهرماه ۱۳۷۶ مشمول این قانون نشده و مستاجر دارای حق سرقفلی نمی باشد

۲- حق سرقفلی باید با رضایت طرفین باشد،در حالی که حق کسب و پیشه و تجارت که در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ پیشبینی شده بود، حالت اجباری داشت که باید به مستاجر پرداخت می شد.

۳- در زمان تخلیه ملک تجاری مستاجری که حق سرقفلی پرداخت کرده است، می‌تواند به قیمت عادلانه و مطابق روز حق سرقفلی را از اجاره دهنده طلب کند

۴-  (سرقفلی) بر خلاف حق کسب و پیشه و تجارت به صورت خودکار قرارداد اجاره را تمدید نمی‌کند. بنابراین بعد از اتمام مدت قرارداد در صورتی که مستأجر با مالک به توافق نرسد، باید ملک را تخلیه کند.

۵- چه ضمن سند رسمی چه ضمن سند عادی اگر به حق سرقفلی اشاره شود، معتبر است.

۶- سرقفلی اگر با سند رسمی منتقل شده باشد قابل توقیف است پس طلبکاران شخص صاحب سرقفلی می توانند با توقیف و فروش آن به مبلغ طلب خود دست یابند ولی اگر ضمن سند عادی منتقل شده باشد این ویژگی را ندارد.

اجاره دادن سرقفلی مغازه نیز انتقال سرقفلی محسوب می شود. در صورت انجام این کار مالک می تواند ملک را بنا بر شرایطی تخلیه نماید.

فرآیند رسیدگی

پس از تنظیم دادخواست مطالبه سر قفلی، در تهران و مراکز استان ها با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و در سایر شهرها، به دفاتر دادگاه های عمومی حقوقی، نسبت به ثبت دادخواست اقدام می نماییم.پس از ثبت دادخواست در دفتر دادگاه، دستور تعیین وقت رسیدگی در صورت تکمیل بودن دادخواست توسط ریاست دادگاه صادر می شود.

با رسیدن وقت رسیدگی و حضور طرفین و استماع اظهارات طرفین و مطالعه لایحه قانونی آن ها دادگاه در صورت اعلام ختم رسیدگی پس از جلسه اقدام به صدور رای می نماید.

در صورتی که خوانده در نشانی اعلامی شناخته نشود و یا خواهان امکان اعلام نشانی خوانده را نداشته باشد، درخواست دعوت خوانده از طریق نشر آگهی می نماید و با پرداخت هزینه نشر آگهی و ابلاغ وقت رسیدگی، وقت رسیدگی از طریق یکی از  روزنامه های کثیر الانتشار، ابلاغ می گردد.

در این صورت زمانی که دادگاه حکم را صادر کرده و به اجاره دهنده ملک دستور پرداخت مبلغ سرقفلی را داده باشد، موجر تنها۱۰ روز فرصت دارد تا مبلغ سرقفلی را پرداخت کند. اگر به هر دلیلی این کار را انجام ندهد مستاجر این حق را دارد که اقدام به توقیف اموال موجر برای بازپس‌گیری طلب خود کند.

این نکات را درباره سلب حق کسب به یاد داشته باشید

• اگر مستاجر به ملک صدمه‌ای وارد کند یا از کاری که باید برای حفاظت از ملک انجام دهد، سر باز بزند و به خاطر این کار به ملک صدمه وارد شود (که در قانون به آن تعدی و تفریط گفته می‌شود)، مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه بدون پرداخت حق کسب، حکم تخلیه ملک را بگیرد.

توجه: این بند از قانون باعث شده که حق کسب قراردادهای منعقد شده پیش از سال ۷۶ همواره در خطر تهدید توسط مالکان قرار داشته باشد. مستاجر باید بداند که تغییرات در ملک مانند جابه‌جایی دیوارها یا اضافه کردن چیزی به محل به طوری که به اساس مکان صدمه بزند، تعدی و تفریط محسوب شده و می‌تواند موجب سلب حق کسب از مستاجر شود. اما برخی از مستاجران برداشتشان از این بند قانون آن است که بدون اجازه مالک نمی‌توان حتی میخ بر دیوار زد. در حالی که این تفسیر اشتباه است و «تعدی و تفریط» تنها زمانی مطرح می‌شود که در اساس و اصل بنا تغییر ایجاد شود. هرچند بهتر است قبل از تغییرات در مکان اجاره شده با یک مشاور خبره دادگستری مشورت شود.

• اگر مستاجر شغلی که در قرارداد اجاره آورده شده را بدون رضایت مالک تغییر دهد و این شغل نیز شبیه شغل قبل نباشد، مثلا به جای سوپرمارکت مکانیکی خودرو راه بیندازد، مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه بدون پرداخت حق کسب، حکم تخلیه ملک را بگیرد.

بنابراین مستاجر اجازه‌ تغییر شغل بدون اجازه‌ی مالک را ندارد، مگر اینکه در اجاره‌نامه شغل خاصی قید نشود یا شغل جدید از نظر عرفی شبیه شغل قبل باشد.

• اگر مستاجر پرداخت اجاره را به تاخیر بیندازد، طی شرایط زیر مالک می‌تواند بدون پرداخت حق کسب حکم تخلیه را از دادگاه بگیرد:

اولین بار که پرداخت اجاره به تاخیر افتاد مالک باید از طریق ارسال اظهارنامه (برای قراردادهای غیررسمی) یا اخطاریه دفتر اسناد رسمی (برای قراردادهای رسمی) درخواست اجاره بها کند. اگر مستاجر باز هم اجاره را نپردازد، حکم تخلیه صادر می‌شود.

اگر مستاجر دوبار در سال پرداخت اجاره را عقب انداخته و پس از ارسال اظهارنامه‌ مالک آن را پرداخت کند، در نوبت سومی که در آن سال پرداخت اجاره را عقب بیندازد دادگاه می‌تواند حکم تخلیه بدون پرداخت حق کسب را به مالک بدهد.

باز هم یادآوری می‌شود که این قوانین مربوط به قراردادهایی است که پیش از دوم مهر ۱۳۷۶ منعقد شده است و برای قوانین ثبت شده بعد از آن، قانون سال ۱۳۷۶ مرجع رسیدگی به شکایات است. با این حال به خاطر تمدید خودکار قرارداد قانون سال ۵۶، امکان اینکه هنوز قراردادهایی پابرجا باشند که با آن قانون ثبت شده‌اند، وجود دارد.

جمع‌بندی

• در قرارداد حق کسب و پیشه پس از پایان قرارداد قرارداد به صورت خودکار تمدید می‏شود.
• اگر مستاجر به ملک صدمه بزند و هزینه آن را پرداخت نکند، مالک حق شکایت دارد.
• اگر مستاجر شغل خود را بدون رضایت مالک تغییر دهد، مالک حق شکایت دارد.
• اگر مستاجر سه بار در سال پرداخت اجاره را عقب بیندازد، مالک می‌تواند از دادگاه حکم تخلیه بگیرد.

یکی از موضوعاتی که از عرف وارد قوانین شده، حق سرقفلی است که رسم و رسوم تجار و بازرگانان آن را به وجود آورده و سپس وارد قوانین و مقررات شده است. در حقوق ایران، به حقی که تاجر یا صنعتگر در نتیجه جلب مشتری، شهرت و فعالیت خود برای محل کار خود ایجاد می‌کند، سرقفلی گفته می‌شود.

در تعریف سر قفلی می‌توان گفت که پولی است که مستاجر ثانی (به معنی اعم( به مستاجر سابق در موقع انتقال اجاره بلاعوض می‌دهد و نیز مستاجر اول به موجر (مالک) می‌دهد.

اما پرسشی که مطرح می‌شود، این است که چه چیزی باعث شد در عرف و عادت بازرگانان پرداخت سرقفلی رایج شود؟ به عبارتی فلسفه پیدایش سرقفلی چیست؟ در تجارت امروز، کاردانی و سرمایه‌ تاجر و نوع کاری که انجام می‌دهد بیش از اوصاف اخلاقی او اهمیت دارد.

ممکن است مشتریان کارخانه یا فروشگاهی صاحب آن را نشناسند، اما به دلیل اعتماد به نام تجارتی و فعالیت موسسه، مایل باشند که کالای مورد نیازشان را از فرآورده‌های آن تهیه کنند. در واقع، مشتریان دایم تاجر به سرمایه و کالای تجارتی و انواع آلات‌ افزار وی، بیشتر از شخصیت او علاقه و نظر دارند.

این در حالی است که کسانی که به پزشکان یا وکلا مراجعه می‌کنند، بیشتر به اعتبار، صلاحیت، حسن ‌رفتار، اخلاق و معلومات آنان نظر دارند. به همین دلیل است که باید گفت حقی که تاجر بر مشتریان خود دارد، باید در زمره حقوق مالی به حساب آید و به این نحو تاجر بتواند در آن تصرف کند و به دیگران انتقال دهد.

در واقع این حق نوعی مالکیت غیر مادی یا حقی بر مشتریان دایم و سرمایه‌ تجارتخانه است. عنصر اصلی این حق، حفظ مشتریان تاجر و امتیازی است که در اثر کار و کوشش به دست آورده است .

سرقفلی در حقوق ایران

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ که آخرین اراده قانونگذار در روابط موجر و مستاجر است، در حال حاضر در کشور ما اخذ سر قفلی را ممکن کرده است. در ماده‌ ۶ این قانون اشاره شده است: هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند، می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند.

همچنین مستاجر می‌تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری خود، مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

در تبصره این ماده نیز گفته شده است: چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر، حق مطالبه‌ سرقفلی از مالک را ندارد.

تبصره ۲ این ماده هم می‌گوید: در صورتی که موجر به‌ طریق صحیح شرعی ‌سرقفلی را به مستاجر منتقل کند، هنگام تخلیه مستاجر حق‌ مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.

سرقفلی در عمل موضوع اختلافات و بحث‌های فراوانی می‌شود. به عنوان مثال پرسشی که از سوی برخی مطرح می‌شود، این است که آیا می‌توان تخلیه مورد اجاره را مشروط به پرداخت سرقفلی کرد یا پس از تخلیه می‌توان دعوای مطالبه سرقفلی را طرح کرد؟ به عبارت دیگر، مناسبت میان پرداخت حق‏ سرقفلی (در فرضی که مستاجر صاحب حق سرقفلی است) با تخلیه‏ عین مستاجره  در فرضی که مدت اجاره به پایان رسیده و موجر مطابق‏ ماده ۳ قانون جدید درخواست تخلیه دارد. چگونه است؟

آیا میان‏ آنها پیوندی همزمانی وجود دارد با خیر؟ این موضوع در عمل می‌تواند بسیار مبتلابه بوده و موضوع سوال بسیاری باشد. رویه قضایی در برابر این پرسش قرار گرفته است که آیا در چنین فرضی، تخلیه عین مستاجره متوقف به پرداخت سرقفلی است‏ یا آن که هر کدام موضوعی مستقلی هستند؟

چنین‏ پرسشی ناشی از ابهامی است که مستقیما از خود قانون و آیین‏نامه‏ اجرایی آن حاصل می‌شود.

به موجب ماده ۵ قانون جدید روابط موجر و مستاجر: چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرار داد ارایه‌شده از سوی‏ موجر، مدعی هرگونه حقی باشد، ضمن اجرای دستور تخلیه، شکایت‏ خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران‏ خسارات وارده حکم مقتضی صادر می‏شود.

اما از سوی دیگر، مفهوم مخالف

ماده ۹ قانون، گویای آن است‏ که: چنانچه مدت اجاره به پایان برسد و مستاجر سرقفلی به مالک‏ پرداخته باشد، هنگام تخلیه عین مستأجره حق دریافت سرقفلی را خواهد داشت .

همچنین تبصره ۲ ماده ۶ صراحت دارد: در صورتی‏ که موجر به طریق صحیح شرعی، سرقفلی را به مستاجر منتقل کند، هنگام تخلیه، مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.

چنانچه مشاهد می‌شود نوعی تعارض در مواد قانون است که باعث ابهام در زمان مطالبه پرداخت سرقفلی از سوی موجر می‌شود. در این خصوص نظرات مختلفی ارایه شده که برخی صاحب‌ نظران به جمع آنها پرداخته‌اند.

در مقام جمع این مواد گفته شده است: تمامی این موارد به جریانات و روند پس از صدور دستور تخلیه مربوط می‏شود و به عبارت دیگر، قانونگذار با توجه به سرعت زمانی مقرر در ماده ۳، موردی را مورد بحث قرار داده که دستور تخلیه صادر شده و مستاجر پس از صدور دستور تخلیه، در مقام مدعی حقی، اعم از حق سرقفلی، بر آمده باشد.

در غیر این صورت، در مواردی که‏ مستاجر در موقع خود دلایل استحقاق حق سرقفلی را به محکمه ارایه‏ دهد، با عنایت به تبصره ‏۲ ماده ۶ و مفهوم مخالف ماده ۹ قانون، دلیلی وجود ندارد که دادگاه از رسیدگی و توجه به آن امتناع ورزد و پرداخت‏ حق سرقفلی را به پس از انجام تخلیه موکول کند.

قانون جدید روابط موجر و مستاجر هر چند به طور کلی با انگیزه سرعت‏ بخشیدن به دعاوی تخلیه عین مستاجره (در مورد شخص) تصویب‏ شده اما نباید آن را به مجموعه مقرراتی خشک و یک سویه که تنها تخلیه مورد اجاره و بیرون انداختن مستاجر را دنبال می‏کند، تأویل کرد.

این قانون با اختصاص فصل دوم به سر قفلی، مصادیق حدود، ویژگی‏ها و موجبات آن را تعریف و تعیین کرده و با این حال، با توجه به مقررات‏ تبصره ۲ ماده ۶ و مفهوم ماده ۹ و همچنین سابقه تاریخی، قواعد شرعی و قانونی و عدالت معاوضی و اجتماعی، حق سر قفلی مستاجر را در فرض استحقاق به رسمیت شناخته و تخلیه را به پرداخت حق سر قفلی به‏ نرخ عادلانه روز موکول کرده است.

شیوه محاسبه‌ی درصد حق مالکانه

در خصوص نحوه محاسبه درصد حق مالکانه مالک در مواردی که نیاز به پرداخت این حق از سوی مستأجر وجود دارد مثل خود حق مالکانه قوانین و مقررات و حتی رویه قضائی اعم از نشست قضائی یا نظریه مشورتی موجود نیست لیکن عرف به عنوان تنها منبع در این خصوص بار دیگر به یاری نگارندگان می‌آید تا درصد حق مالکانه را با توجه به نوع اعمال و افعال (مادی یا حقوقی) مستأجر تعیین نماید هر چند در نهایت مالک و مستأجر هستند که باید در میزان دقیق آن به توافق برسند

الف) درصد حق مالکانه در انتقال محل سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت به غیر

در این خصوص باید دو حالت را متصور شد:

حالت اول:

انتقال به معنی رفع ید مالک محل‌های سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت و وضع ید غیر بر آن محل به طور دائم باشد مثل: بیع صلح، هبه ، وقف و هر نوع قراردادی که ثالث دیگری را مالک دائمی محل سرقفلی و حق کسب و پیشه خواهد کرد.

در صد حق مالکانه به قرار ذیل است:

اما با توجه به مراجعات مکرر هم‌وطنان عزیز و عدم وجود منبع قانونی در جهت رهایی مالکین و مستأجرین از سردرگمی چگونگی پرداخت حق مالکانه را با توجه به رویه عرفی موجود به بحث می‌نشینیم.

حالت دوم:

انتقال به معنی رفع ید مالک محل‌های سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت و وضع ید غیر بر آن محل که به صورت دائمی نیست بلکه موقتی است مثل: اجاره، مشارکت، عاریه، مضاربه در صد حق مالکانه در این خصوص به قرار ذیل است:

ب) در صد حق مالکانه تغییر شغل محل‌های سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

اگر تغییر شغل به شغل مشابه باشد هیچ درصدی تعلق نمی‌گیرد چون در این صورت اصلاً حق مالکانه وجود ندارد چه رسد به میزان درصد آن، اما اگر به شغل غیرمشابه تغییر پیدا کند درصد حق مالکانه ملک به قرار ذیل است:

پ) درصد حق مالکانه تغییرات در محل‌های سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

اگر این تغییرات جزئی و تزئینی و برای استفاده بهتر مستأجر باشد حق مالکانه برای مالک قابل تصور نیست چون مشمول ماده ۲۰ قانون روابط مؤجر و مستأجر ۱۳۵۶ می‌شود؛ ولی اگر از مصادیق تغییرات اساسی و به نوعی تعدی و تفریط باشد درصد حق مالکانه به قرار ذیل است:

ت) هم‎زمانی دو عامل برای پرداخت حق مالکانه

در صورت تلاقی و هم‌زمان بودن دو مورد متفاوت برای پرداخت حق مالکانه مثل (انتقال به غیر و تغییر شغل یا انتقال و تعمیرات) درصدهای حق مالکانه مورد اصلی کامل و مورد فرعی نصف شده و با هم جمع می‌شوند.

در نهایت آنچه که در مورد حق مالکانه به تحریر درآمد صرفاً رویه عملی است که نویسندگان در داوری بین مالکین و مستأجرین و در سال‌ها وکالت در این حوزه که اغلب هم به مصالحه ختم می‌شود به دست آورده‌اند و صرفاً آنچه ذکر می‌شود در حد پیشنهاد و آنچه که فیمابین مالکین و مستأجرین مقبول بود برای رهایی از سردرگمی‌های این حوزه تقدیم هم‌وطنان و حقوق‌دانان عزیز می‌شود.

۱. ماده ۳۳۸- بیع عبارت است از تملیک عین به عِوَض معلوم.

۲. ماده ۷۵۲- صلح ممکن است یا در مورد رفع تنازع موجود و یا جلوگیری از تنازع احتمالی در مورد معامله و غیر آن واقع شود.

۳. ماده ۷۹۵- هبه عقدی است که به موجب آن یک نفر مالی را مجاناً به کس دیگری تملیک می‌کند، تملیک کننده واهب، طرف دیگر را متهب، مالی را که مورد هبه است عین موهوبه می‌گویند.

۴. ماده ۵۵- وقف عبارت است از این‌که عین مال حبس و منافع آن تَسبیل شود.

ماده ۴۶۶- اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود، اجاره دهنده را مؤجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.

ماده ۵۷۱- شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیئی واحد به نحو اشاعه.

ماده ۶۳۵- عاریه عقدی است که به موجب آن اَحَد طرفین به طرف دیگر اجازه می‌دهد که از عین مال او مجاناً منتفع شود. عاریه دهنده را مُعیر و عاریه گیرنده را مُستعیر گویند.

ماده ۵۴۶- مُضاربه عقدی است که به موجب آن اَحَد متعاملین سرمایه می‌دهد با قید این که طرف دیگر با آن تجارت کرده و در سود آن شریک باشند. صاحب سرمایه مالک و عامل مُضارِب نامیده می‌شود.

همیشه بخاطر داشته باشید. مسائل مشابه حقوقی الزاماََ راه حل مشابهی ندارند بدون مشورت با وکیل یا مشاور حقوقی هیچ گونه اقدامی انجام ندهید.

عدالت گستر

برای مشاوره با شماره های زیر تماس بگیر :

۰۹۱۵۴۴۲۶۰۰۴
۰۹۱۵۴۲۲۹۷۱۴
۰۹۱۵۴۵۶۹۲۱۹

تـــــهــــران

۰۹۱۹۰۸۰۱۶۷۹

  ۰۹۱۹۶۱۲۸۷۲۵

  ۰۹۹۲۸۶۰۸۲۵۰

وکیل در مشهد

موکل های ما مهمترین سرمایه ما هستند میزان رضایتمندی آنها و معرفی ما به دیگران خود بهترین تبلیغ است.