دعاوی شهرداری

دعاوی شهرداری

حتما سروکار شما به شهرداری افتاده است اگر فعال حوزه ملک و ساختمان هم نباشید حداقل برای پرداخت صورتحساب های سالیانه باید از اطلاعات و قوانین و مقررات شهرداری اندکی هم بلد باشین.
امروز آشنایی با قوانین شهرسازی برای مالکین و سازنده ها امری اجتناب ناپذیر تلقی میشه به خصوص وقتی پای منازعه و چالش هم در میون باشه.در این نوشته ابتدا به مهمترین دغدغه مخاطبین در خصوص ماده ۱۰۰ شهرداری میپردازیم و سپس  به بررسی مجموعه پرسش های مردم در مورد دعاوی شهرداری میپردازیم.

کمیسیون تبصره ۲ بند۳ماده ۹۹مستقر در شهرداری

چنانچه شخصی بخواهد در خارج از قلمرو محدوده قانونی شهر عملیات ساختمانی و یا تاسیسات عمومی وخدماتی احئداث ناید باید مجوز قانونی اخذ نماید والا توسط فرمانداری یابخشداری موضوع در کمیسیون ماده ۹۹ شهرداری مطرح و کمیسیون به تخلفات رسیدگی می نماید.

اعضای این کمیسیون عبارتند از:

نماینده وزارت کشور

نماینده قوه قضائیه

نماینده وزارت مسکن و شهرسازی

توجه د اشته باشید این کمیسیون در استانداری تشکیل می شود.

تصمیمات این کمیسیون به دو صورت رای بر قلع بنا واخذ جریمه معالد۵۰ تا ۷۰ درصد قیمت روز اعیانی خواهد بود.

باید دانست آرا این کمیسیون قطعی ولازم اجرا است لکن معترض می تواند شکایت خود را به دیوان عدالت اداری تقدیم نماید.

کمیسیون ماده ۷۷ شهرداری

پرداخت عوارض از اصول غیر قابل انکار زندگی شهریاست این کمیسیون بر این مبنا است که هر گونه اختلاف را بین پرداخت کننده عوارض و شهرداری بر طرف نماید.

تخلفات ساختمانی ماده صد رادر یک نگاه می توان اینگونه تقسیم بندی نمود

۱- احداث بنا بدون پروانه خواه با رعایت اصول بهداشتی و فنی وشهری ویا بدون رعایت اصول بهداشتی وفنی وشهر ی.

۲- احداث بنا مازاد بر پروانه در اراضی مسکونی یا تجاری یا اداری وخدماتی وصنعتی.

۳- عدم احداث پارکینگ ویاغیر قابل استفاده بدون پارکینگ بدون قابلی ت اصلاح ان

۴- تجاوز به معابر شهر وعدم رعایت استحکام بنا وعدم رعایت اصول فنی شهرسازی .

۵- احداث بنا بر خلاف مفاد پروانه در اراضی مسکونی یا تجاری یا صنعتی یا اداری

۶- احداث بالکن در مغازه

۷- تغییر کاربری از مسکونی به تجاری یا اداری

۸- حفاری و اقدام عمرانی بر خلاف اصول وضوابط شهرسازی

۹- تغییر کاربری از فضای سبز به مسکونی ی ا تجاری یا اداری

۱۰- احداث بنا مازاد بر تراکم

۱۱- تغییر کاربری انباری به مسکونی یا تجاری

۱۲- تغییر کاربری تبدیل پیلوت به انباری و یا تجاری یا اداری

۱۳- کاهش پاسیو تبدیل به مسکونی

۱۴- عدم رعایت ارتفاع در اماکن تجاری یا پیلوت

۱۵- تفکیک ساختمان بر خلاف پروانه وتبدیل آن به قطعات زیر حد نصاب شهری ویا احداث دیوار حائل.

در اینموارد به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیونی که بنام کمیسیون ماده صد شناخته می شود که مرکب از نماینده وزارت کشور وقوه قضائیه یکی از اعضاء شورای شهر است مطرح می شود و به ذینفع اخطار داده می شود تا ظرف ۱۰ روز پاسخ خود را کتبا به کمیسیون ارسال نماید.

کمیسیون ظرف یکماه پس از پایان مهلت کمیسیون با حضور نماینده شهرداری وارد رسیدگی می شود اتخاذ تصمیم می نماید.شهرداری مکلف است در اینموارد از ادامه ساخت وساز جلوگیری بعمل آورد .

چنانچه تصمیم کمیسیون دائر بر تخریب تمام یا قسمتی از ساختمان باشد مهلتی دو ماه تعیین می کند .

شهرداری این تصمیم را به مالک ابلاغ می نماید واگر مالک اقدام ننمود شهرداری راساً اقدام وهزینه را از مالک وصول خواهد نمود.

کمیسیون در صورتی که بنای زاید بر مساحت زیربنا در حوزه مسکونی باشد می تواند در صورت عدم ضرروت قلع بنا جریمه ای متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده محاسبه ووصول نماید

جریمه مذکور نباید از حداقل یک دوم کمتر واز ۳برابر ارزش معاملاتی ساختمان(درمورداملاک با استفاده تجاری و اداری وصنعتی این حداقل ۲بربروحداکثر ۴ برابر است) برای هرمتر مکعب اضافه تر باشد.

اگر مالک از اجرای رای جریمه امتناع نماید در اینصورت شهردایر پرونده را مجدداً به کمیسیون ارجاع وتقاضای صدور رای بر تخریب را می نماید.وکمیسیون نیز رای بر تخریب صادرخواهد کرد .

چنانچه بنای احداثی بدون پروانه باشد هنگامی که اصول شهرسازی وفنی وبهداشتی رعایت شده است کمیسیون رای به اخذ جریمه ای به ازای هر متر مربع بنای احداثی بدون مجوز یک دهم ارزش معاملات ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی رای صادر نماید در اینصورت مجوز پایانکار نیز داده می شود.

در مورد عدم احداث پارکینگ یا غیر قابل استفاده بودن آن کمیسیون می تواند رای بر دریافت جریمه متناسب با موقعیت محلی واستفاده از فضای پارکینگ حداقل یک برابر وحداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بیم رفه پارکینگ صادر نماید .

در مورد تجاوز به معابر نیز مالکی موظف هستند در هنگام نوسازی بر اساس پروانه ساختمان وطرحهای مصوب رعایت برهای اصلاحی را بنمایند .

با ید توجه داشت آرا صادره از سوی کمیسیون ماه صد شهرداری پس از ابلاغ ۱۰ قابل اعتراض در کمیسیون دیگری با اعضای جدید خواهد بود .رای کمیسیون اخیر الذکر قطعی است.

قابل ذکر است ملاک وماخذ تعیین جرائم ساختمانی زمان وقوع تخلف است نا زمان صدور رای یا زمان طرح پرونده در کمیسیون یا وصول جرائم.

چنانچه ذینفع باز به نظر کمیسیون ها اعتراض داشته باشد باید به دیوان عدالت اداری مراجعه نماید و این در صورتی است که شهرداری به اجرای رای صادره ادامه خواهد داد مگر از سوی دیوان عدالت اداری رای مبنی بر دستور موقت صادر شده باشد.

کمیسیون تبصره ۲ بند۳ماده ۹۹مستقر در شهرداری

چنانچه شخصی بخواهد در خارج از قلمرو محدوده قانونی شهر عملیات ساختمانی و یا تاسیسات عمومی وخدماتی احئداث ناید باید مجوز قانونی اخذ نماید والا توسط فرمانداری یابخشداری موضوع در کمیسیون ماده ۹۹ شهرداری مطرح و کمیسیون به تخلفات رسیدگی می نماید.

نخستین اثر حقوقی قولنامه، تنظیم سند رسمی است؛ اعم از اینکه، آن را قولنامه (تعهد فروش) یا مبایعه‌نامه (سند فروش ( بنامیم.قولنامه حاوی یک تعهد و قول است. هنگامی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله‌ای را دارند اما هنوز مقدمات لازم را فراهم نکرده‌اند، قراردادی منعقد کرده و در آن، دو طرف تعهد می‌کنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی خاص انجام دهند.

این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است. موضوع مهم، این است که سند مورد نظر، اثبات‌کننده وقوع معامله و مالکیت باشد و حال آنکه قولنامه چنین اثری را ندارد.

به این معنا که تا زمانی که فروشنده در دفتر اسناد رسمی ملک را منتقل نکرده است، نه خریدار می‌تواند ادعای انجام معامله را داشته باشد و نه اشخاص ثالث می‌توانند به وقوع معامله بین طرفین استناد کنند.

در روند عادی، طرفین در دفترخانه حاضر و با رعایت تشریفات مورد نیاز، اقدام به ثبت مالکیت می‌کنند که این مهمترین اثر حقوقی قولنامه است.

حال اگر یکی از طرفین معامله  از تعهدات خود سر باز زند چه اتفاقی می‌افتد؟ در این فرض، مهمترین اثر قولنامه که تنظیم سند و انتقال است، آشکار می‌شود و متعهدله می‌تواند الزام متعهد را به انجام تعهد بخواهد. محکمه نیز با توجه به مفاد قرارداد و اوضاع و احوال، امارات و قراین موجود، حکم خود را صادر می‌کند و تا زمانی که به این تعهد عمل نشود، همچنان به قوت خود باقی است و حتی مرگ متعهد نیز نمی‌تواند تعهد را از بین ببرد و این تعهد به وراث منتقل می‌شود و در صورت امتناع آنها، دادگاه می‌تواند الزام آنها به تنظیم سند را بخواهد.

برخی موانع طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

خریدار قبل از اقامه دعوی باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد معامله، در رهن یا بازداشت نباشد؛ زیرا دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است، رای نخواهد داد.

در این حالت باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه مطالبه کند. همچنین در مواردی که فروشنده، مالک رسمی مورد معامله نباشد، خریدار می‌تواند با طرح شکایت با موضوع فروش مال غیر، در جهت احقاق حق خود اقدام کند. در این موارد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال امکان‌پذیر نیست؛ چرا که وی مبادرت به فروش مالی کرده است که قانونا متعلق به وی نبوده است.

ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی نیز صراحتاً بر همین امر دلالت داشته و مقرر می‌کند «هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند.» نکته‌ای که باید به آن اشاره کرد، این است که مأمور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل می‌کند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه مسئولیتی ندارد.

بنابراین تسلیم مبیع بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب میشود که  از آثار حکم الزام  به تنظیم سند نخواهد بود.

 ضمانت اجرای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی به نام خریدار

طبق ماده ۲۲۰ قانون مدنی:

متعاملین به تمامی نتایجی نیز که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون، از عقد حاصل می‌شود، ملزم هستند. فروشنده طبق عرف و عادت و مواد ۴۶، ۲۲ و ۴۷ قانون ثبت، ملزم به تنظیم سند رسمی است و عدم قید آن در سند موجب برائت فروشنده نخواهد بود.

بنابراین به نظر می‌رسد، در قراردادهایی که عرفا و قانونا باید برای مبیع، سند رسمی تنظیم شود، چه این مطلب در قرارداد ذکر شده و چه ذکر نشده باشد، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی خواهد بود.

اما باید توجه داشت، در برخی قراردادها چنین تصریح می‌شود که اگر فروشنده منصرف شده یا جهت تنظیم سند رسمی مراجعه نکند، فلان مبلغ را باید بپردازد که در این صورت، به فروشنده اختیار داده شده است که بین پرداخت وجه التزام و تنظیم سند، یکی را انتخاب کند و خریدار نیز صرفا می‌تواند وجه التزام را درخواست کند یا الزام به تنظیم سند را بخواهد.

مگر اینکه در قرارداد فی مابین، تصریح به هر دو تعهد شود، یعنی تصریح شود در صورتی که فروشنده در اجرای تعهد خود تاخیر کند، علاوه بر اجرای تعهد و الزام به تنظیم سند، باید مبلغی را به عنوان وجه التزام بپردازد.

اقدامات دادگاه برای الزام به تنظیم سند

• احراز مالکیت خوانده: از طریق استعلام ثبتی (اگر شماره پلاک در قولنامه اشتباه ثبت شده باشد، دادگاه آن را اصلاح می‌کند و حکم به انتقال می‌دهد.)
• احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع: به عنوان مثال، در مورد تلفن، استعلام از طریق اداره مخابرات.
• احراز تادیه قسمتی از ثمن (پیش‌پرداخت) و محاسبه مابقی ثمن و قید در حکم: در مورد چک، استعلام از طریق بانک.
• احراز انجام معامله و قرارداد، از بررسی اسناد و اظهارات طرفین و شهود: ملاحظه اصل مبایعه‌نامه، توجه به دفاعیات خوانده، توجه به اهلیت طرفین، توجه به نحوه تحریر سند عادی، توجه به مفهوم و ماهیت سند تنظیمی و شروط و تعهدات طرفین.
• احراز هویت و شناسایی فروشنده و خریدار و در صورت فوت آنها ورثه با ملاحظه انحصار وراثت.
• تحقیق درباره مورد معامله، اگر در رهن بانک باشد تعیین و احراز میزان بدهی، با حفظ حقوق مرتهن یا بازداشت ‌کننده مقدم، حکم به الزام به انتقال داده شود.
• توجه به هزینه‌های انتقال سند و عهده‌دار بودن آن از سوی طرفین: هزینه‌های لازمه به طور معمول برای انتقال (مالیات و عوارض شهرداری) بر عهده مالک و هزینه تحریر سند بالمناصفه بر عهده طرفین است.
• انجام هر گونه تحقیق و اقدامی که برای کشف حقیقت لازم باشد: مثلا در مورد تملک مالکانه، معاینه محل برای احراز تصرفات.

بایسته‌های دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مال غیرمنقول

• وجود قراردادی که به صراحت، تعهد به انتقال مال غیرمنقول مورد معامله را جزء تعهدات فروشنده آورده باشد.
• تعهد صریح فروشنده در قرارداد به حضور در تاریخ معین در دفتر اسناد رسمی مشخص جهت امضای سند انتقال. (مطلوب است که وجه التزام یا به اصطلاح جریمه موثری برای عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی، پیش‌بینی شده باشد.)
• گواهی عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی از دفترخانه معین توسط خریدار اخذ شده باشد.
• اگر اظهارنامه‌ای برای حضور در دفتر اسناد رسمی به وسیله خریدار، به فروشنده ابلاغ شده است، تصویر برابر اصل شده آن، پیوست دادخواست شود.
• عنداللزوم تامین دلیل برای اثبات تصرف خریدار در مورد معامله انجام و سوابق آن پیوست دادخواست شود.
• در صورتی که مورد معامله، بنا (اعم از مسکونی، تجاری یا اداری ) است، قبل از اقامه دعوی اطمینان حاصل شود که ملک مورد معامله دارای پایان کار و گواهی عدم خلاف از شهرداری است؛ زیرا صدور و انتقال سند در شهرها منوط به پایان کار و گواهی عدم خلاف شهرداری است.
• مورد معامله باید دارای سابقه ثبتی یا در جریان ثبت باشد. برای املاکی که سابقه ثبتی ندارد یا در جریان ثبت نیست، انتقال سند رسمی موضوعیت ندارد.
• دادخواست باید به تعداد فروشندگان به علاوه یک نسخه و به دادگاه محلی که ملک در آنجا قرار دارد، تسلیم شود.

جهت مشاوره با وکیل متخصص دعاوی شهرداری با شماره های ما تماس بگیرد.

همیشه بخاطر داشته باشید. مسائل مشابه حقوقی الزاماََ راه حل مشابهی ندارند بدون مشورت با وکیل یا مشاور حقوقی هیچ گونه اقدامی انجام ندهید.

عدالت گستر

برای مشاوره با شماره های زیر تماس بگیر :

۰۹۱۵۴۴۲۶۰۰۴
۰۹۱۵۴۲۲۹۷۱۴
۰۹۱۵۴۵۶۹۲۱۹

تـــــهــــران

۰۹۱۹۰۸۰۱۶۷۹

  ۰۹۱۹۶۱۲۸۷۲۵

  ۰۹۹۲۸۶۰۸۲۵۰

وکیل در مشهد